В вопросе купли продажи недвижимости всегда есть риск для обеих сторон. Но если продавец рискует потерять часть прибыли и слишком долго продавать, то покупатель рискует больше, так как он может потерять и деньги, и недвижимость.
Рассмотрим основные ошибки при покупке недвижимости
1. Практически всегда уместен торг
Часто бывает, что продавец закладывает в стоимость своей квартиры 5-10% для торга, конечно он никогда в этом не признается, но проверить это не сложно. Посмотрите аналогичные квартиры по соседству, вполне вероятно, что будет разница на 5-10% за кв.м. Если это так, то предложите продавцу свою цену, после чего найдите «золотую середину».
2. Занижение стоимости квартиры в документах
При заключении договора купли-продажи дополнительно оплачивается государственная пошлина и сбор в пенсионный фонд в размере 1% стоимости. Оплачивает эту сумму покупатель. Для того чтобы уменьшить нежелательные затраты в документах указывается сумма ниже реальной.
Но здесь есть важный момент, если сделка по какой-то причине будет признана недействительной, пострадает тоже покупатель — продавец будет обязан вернуть ему только ту сумму, которая указана в документах.
3. Покупка квартиры с прописанными в ней не-собственниками
Помимо владельцев квартиры, в ней могут быть зарегистрированы и другие люди. У них нет права собственности на квадратные метры, но есть право проживания на них. И даже при передаче права собственности, они права проживания не лишаются.
Риелторы, которым этот казус известен, обычно настаивают на выписке всех не-собственников до заключения сделки. Во время оформления договора продавец обязан предоставить документ о том, кто прописан в квартире. По украинским законам, ответственность за правдивость информации несет тот, кто выдал документ.
Собственникам дается время на выписку уже после сделки. Во избежание проблем, риелторы берут у них денежный залог, который возвращается после выписки. В случае отказа продавца выписываться, залог используется на юридические и судебные издержки.
4. Оформление договора дарения вместо купли-продажи
Это еще одна уловка для избегания части налогов — при дарении сбор в пенсионный фонд не взимается. Однако если квартира была продана при помощи договора дарения, и такой договор признан недействительным, покупатель вполне может остаться и без денег, и без квартиры — он просто не сможет доказать, что продавец получил от него деньги.
5. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними
Если в квартире прописан ребенок до 18 лет, разрешение на продажу должен дать опекунский совет. По закону - независимо от того, совладелец несовершеннолетний или нет. На практике, если ребенок не является совладельцем, чаще всего, его выписывают без разрешения опекунского совета и прописывают, например, у родственников.
В принципе, без разрешения опекунского совета на продажу, нотариус сделку не заверит. Но случаи бывают разные, и вопросом, не прописаны ли в квартире дети, обязательно стоит поинтересоваться.
6. Проверка дееспособности продавца
Если продавец недееспособен или его дееспособность ограничена, сделка может быть признана судом недействительной. Поэтому есть смысл проверить стоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере.
7. Отсутствие разрешения супруга на продажу
Если у квартиры несколько собственников, например, муж и жена, они оба являются полноправными участниками сделки. Если же собственник только один, но квартира была приобретена в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Причем, это согласие должно быть предоставлено до подписания договора.
Если владелец квартиры получил право собственности на нее в результате приватизации или в наследство, разрешение супруга не требуется.
8. Юридическая история квартиры
При заключении сделки нотариус проверяет историю предыдущих переходов прав собственности, данные о которых содержаться в электронном реестре. Очень важно уделить этому процессу внимание, так как покупка квартиры, которая ранее была продана мошенническим путем может оказаться фатальной.
9. Здоровая среда
Стоит обратить внимание на состояние квартиры, нет ли в ней плесени, грибка или инфекционной болезни кого-то из ранее проживавших в квартире. Также стоит получить максимально возможное количество информации о предыдущих жильцах и причины продажи квартиры.
Все выше описанные пункты можно и нужно проверить самостоятельно, но если для вас это вызывает сложность, обращайтесь в любое удобное для вас агентство недвижимости или к знакомому риэлтору, который поможет вам обезопасить себя при покупке недвижимости.
С заботой о Вашем спокойствии, команда «АМ Эстейт»
