Щодо купівлі продажу нерухомості завжди є ризик для обох сторін. Але якщо продавець ризикує втратити частину прибутку і надто довго продавати, то покупець ризикує більше, оскільки може втратити і гроші, і нерухомість.
Розглянемо основні помилки при купівлі нерухомості
1. Практично завжди доречний торг
Часто буває, що продавець закладає вартість своєї квартири 5-10% для торгу, звичайно він ніколи в цьому не зізнається, але перевірити це не складно. Подивіться аналогічні квартири по сусідству, цілком імовірно, що різниця буде на 5-10% за кв.м. Якщо це так, запропонуйте продавцеві свою ціну, після чого знайдіть «золоту середину».
2. Заниження вартості квартири у документах
При укладанні договору купівлі-продажу додатково сплачується державне мито та збір до пенсійного фонду у розмірі 1% вартості. Сплачує цю суму покупець. Для того, щоб зменшити небажані витрати в документах, вказується сума нижче реальної.
Але тут є важливий момент, якщо угоду з якоїсь причини буде визнано недійсною, постраждає також покупець — продавець буде зобов'язаний повернути йому лише ту суму, яка вказана у документах.
3. Купівля квартири з прописаними в ній невласниками
Крім власників квартири, в ній можуть бути зареєстровані інші люди. Вони не мають права власності на квадратні метри, але мають право проживання на них. І навіть при передачі права власності вони права проживання не позбавляються.
Ріелтори, яким цей казус відомий, зазвичай наполягають на виписці всіх невласників до укладання угоди. Під час оформлення договору продавець зобов'язаний надати документ про те, хто прописаний у квартирі. За українськими законами, відповідальність за правдивість інформації несе той, хто видав документ.
Власникам надається час на виписку вже після угоди. Щоб уникнути проблем, ріелтори беруть у них грошову заставу, яка повертається після виписки. У разі відмови продавця виписуватись, застава використовується на юридичні та судові витрати.
4. Оформлення договору дарування замість купівлі-продажу
Це ще один прийом для уникнення частини податків — при даруванні збір до пенсійного фонду не стягується. Однак якщо квартиру було продано за допомогою договору дарування, і такий договір визнано недійсним, покупець цілком може залишитися і без грошей, і без квартири — він просто не зможе довести, що продавець отримав від нього гроші.
5. Купівля квартири з прописаними неповнолітніми
Якщо у квартирі прописана дитина до 18 років, дозвіл на продаж має надати опікунська рада. За законом – незалежно від того, співвласник неповнолітній чи ні. На практиці, якщо дитина не є співвласником, найчастіше її виписують без дозволу опікунської ради і прописують, наприклад, у родичів.
У принципі, без дозволу опікунської ради на продаж, нотаріус угоду не запевнить. Але випадки бувають різні, і питанням, чи не прописані у квартирі діти обов'язково варто поцікавитися.
6. Перевірка дієздатності продавця
Якщо продавець недієздатний або його дієздатність обмежена, правочин може бути визнаний судом недійсним. Тому є сенс перевірити чи варто продавець на обліку у психоневрологічному диспансері.
7. Відсутність дозволу чоловіка на продаж
Якщо у квартири кілька власників, наприклад, чоловік та дружина, вони обоє є повноправними учасниками угоди. Якщо ж власник лише один, але квартира була придбана у шлюбі, потрібна нотаріально завірена згода чоловіка на продаж. Причому ця згода має бути надана до підписання договору.
Якщо власник квартири отримав право власності на неї внаслідок приватизації або спадщини, дозвіл чоловіка не потрібен.
8. Юридична історія квартири
Під час укладання угоди нотаріус перевіряє історію попередніх переходів прав власності, дані про які містяться в електронному реєстрі. Дуже важливо приділити цьому процесу увагу, оскільки покупка квартири, яка раніше була продана шахрайським шляхом, може виявитися фатальною.
9. Здорове середовище
Варто звернути увагу на стан квартири, чи немає в ній цвілі, грибка чи інфекційної хвороби когось із тих, хто раніше проживав у квартирі. Також варто отримати максимально можливу кількість інформації про попередніх мешканців та причини продажу квартири.
Всі вище описані пункти можна і потрібно перевірити самостійно, але якщо вам це викликає складність, звертайтеся в будь-яке зручне для вас агентство нерухомості або до знайомого ріелтора, який допоможе вам убезпечити себе при покупці нерухомості.
З турботою про Ваш спокій, команда «АМ Естейт»
